Приватизация ничейной земли

Приватизация ничейной земли никак не возьму в толк... вот, к примеру, есть участок земли государственной близ какого-нибудь села, никому не нужный, просто поле и трава. есть желание приобрести участок такой в несколько га и создать нечто вроде своей деревни или поселения домов на 10 по-началу, провести коммуникации, потом садик открыть детский, больницу, магазины. это все в теории, разумеется. как это осуществить с юридической точки зрения? какие документы оформлять? и если фермерское хозяйство планируется, куда подавать бумаги? сколько будет стоить оформление? только без дури, ребята, по делу, пожалуйста. очень жду